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1、长隆万博板块目前发展势头迅猛，即将形成连片发展，未来发展潜力非常大；
2、华润长隆万博悦府入市以来，销售去化持续迅猛，是什么支持他持续长虹，未来能否持续下去？
3、越秀万博城入市，价格低至4.6万元起，对悦府是否存在冲击，板块内竞争关系如何？
2023年4月20日，经历了56轮竞价的番禺汉溪长隆地块封顶最终进入摇号阶段， 华润长隆联合体手气爆棚，接连摇中两块宅地，再顺势收下两宗商地，总共四宗地，总成交金额约197.21亿元。
番禺汉溪长隆地块，堪称天选之子！无论是自身质素，还是周边环境，乃至板块市场行情，都可称完美。即使在市场下行阶段，这块地也注定是王炸级别的存在。
而在《广州市服务业发展“十四五”规划》中，广州规划做大做强和培育5个世界级地标商圈，长隆—万博作为仅次于天河路—珠江新城的商圈入选。
由此可知，番禺汉溪长隆地块寄托了广州市政府的重大期待——这块地，能让长隆-万博真正实现连片发展。
这么重要的地块，出让条件自是十分苛刻，必须配建21班幼儿园+托儿所和72班小学、36班中学，而且需要须引入购物中心品牌，必须为太古汇、嘉里城、国金中心（IFS）、万象商业、恒隆广场其中一家。教育和商业都必须是顶配，一般开发商即使有钱，也根本没资格染指。
所以据说政府一开始就和华润谈妥了，将会交给华润来进行连片开发，毕竟华润的商业打造和运营能力在业内首屈一指。
但是受限于各种主客观原因，这块地的出让有两个BUG，第一个就是他分了四宗地分别出让，尤其是住宅也分成两宗，这就导致摇号必须连摇两中才行；第二个就是虽然配建条件苛刻，但是能完成且能拿的出这么多钱的开发商，虽然少，但是肯定不止华润一家。
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所以当天拍地，出现了非常戏剧性的一幕，保利、招商、华发，也都纷纷加入了战团。最终两次摇号都被华润长隆联合体很幸运摇中了。
这就导致后面市场谣言满天飞，各种黑幕传闻不断……不过不管怎么样，最终还是风平浪息，华润长隆联合体如愿以偿。
番禺汉溪长隆地块，最终命名华润长隆万博悦府。长隆万博，项目最大的卖点，肯定不能少，悦府，华润悦系，内部仅次于瑞系列的高端系列，主打“城市核心片区的价值重塑”的开发理念，汉溪长隆地块恰如其分。
整个项目瞄准打造计容91万方的超级综合体，包括24万㎡的商业、约51万㎡的住宅、约9.7万方的商业组团，以及72班小学+36班中学+21班幼儿园。
住宅刚好两个地块，分两期开发。一期住宅总占地约5.6万㎡，总建面约38.1万㎡，约1595户；二期住宅总占地约5.7万㎡，总建面约36.9万㎡，约1674户。
两期均打造为围合式住宅，均为超高层和高层搭配，T2、T3、T4结合，临路做T4刚需刚改户型，越往内部靠近长隆欢乐世界就改做T3和T2大户型，非常经典的配置，地块天然禀赋摆在这里，只需要正常发挥，这个地块就不会有啥问题。
整个地块一直延伸到南村万博地铁站那边，所以虽然住宅地块离着南村万博地铁站有1公里的距离，但是商业地块就在地铁口，项目也很自然把营销中心设置在南村万博E1口，出了地铁站，抬头就是大面积镜面水景映照下的玻璃盒子售楼部，确实很漂亮，光这个现代简洁大气的示范区，华润味儿就拉满了，错不了。
第一，说教育，华润出手就是顶配！去年开盘的时候华润没有公布学校，但是市面上一直流传华润正在洽谈顶级名校，所以虽然没有官宣，但是大家从不怀疑华润引入顶级名校的决心。
一直等到今年6月28日，二期加推的节点，悦府直接官宣引入广州市东风东教育集团办学，72班公立小学由广州市越秀区东风东路小学派出管理团队，负责本学校的教育教学管理和日常运作。
广州教育江湖可以说是卧虎藏龙，但能冠以“宇宙最牛小学”的，唯有东风东路小学。而这次的规格，能直接用“史无前例”形容，因为这是东风东路小学首度跨区建校。此外，项目幼儿园也是引入实验教育集团番禺实验幼儿园，初中预计还会引入广雅中学。
为这事，还引发了不少旁边的楼盘蹭学校大战，我在前文也讲过广州新房学区划分的一些研究，有兴趣的可以看看因果循环，都是和樾府，一个想蹭别人学校一个被蹭
第二，说交通，双地铁配置。下楼约250米就是3号线号线交汇站点汉溪长隆站，也是广东城际的换乘站。1站就可以到南村万博站，就能换乘18号线，往南走直达南沙，未来直通中山，珠海，往北走直达珠江新城，白云机场。自驾方面，门口就是汉溪大道，联通番禺大道、南大干线、新光快速，出门能快速到达广州中心区域。
第三，说商业，享受长隆万博顶级商圈环绕，自身还配置约24万㎡的万象商业。万象商业这次将以“街区+Mall”的融合理念，形成一个具有源源不断活力欢聚的商业空间。对面长隆商业已经开业的就有，保利大都汇，奥园城市天地，时代芳华里等，未来马上还有K11开业。一站地铁万博附近，还有番禺万达，四海城，粤海广场等优质商业体集群。这里确实是仅次于天河路—珠江新城的顶级商圈。
第四，说休闲配套，长隆两个字就是秒杀一切的存在。悦府背靠长隆度假区，世界文旅的中国IP。全球第六大主题乐园，广州唯一5A级综合性主题度假区，年均游客量2000万人次。
长隆度假区拥有长隆欢乐世界、长隆国际大马戏、长隆香江野生动物世界、长隆水上乐园、长隆飞鸟乐园、长隆酒店、香江酒店、长隆高尔夫练习中心和香江酒家等四大顶尖主题乐园及四大主题酒店。
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2023年09月25日，由于认筹人数过于火爆，华润长隆万博悦府选在了长隆国际会展中心首开。现场盛况确实是人山人海，在目前楼市整体下行的局势下，这样的盛况已经很久没有见过了。
当天，悦府首推一期1/2/5/8栋，共568套，首推面积98㎡-124㎡-142㎡三四房，后续还推199、260㎡、300㎡大户型），当晚直接成交280套，去化率49%，价格也非常喜人，5.4万-6.8万的价格。绝版户型98㎡三房两卫只要5.4-5.7万/㎡，124㎡四房两卫5.8-6.4万/㎡，142㎡四房两卫6.3-6.8万/㎡。
关键是，悦府的火爆势头并不是昙花一现，而是持续长虹。截止2024年8月17日，悦府已经总共网签了888套，按照现在的认购和网签节奏，实际认购可能将近1000套。这样的销售速度，确实无比惊人！
我们可以看到，华润后续的销售长红并不是凭空而来的，更多还是依靠华润持续释放利好来维持的，比如官宣幼儿园和官宣小学，开发销售和配套兑现也很有节奏。
还有一个更重要的点，那就是对比开盘价格，目前整体价格确实有所下降。目前对比开盘，虽然整体价格范围还在5.4-7.4万之间，但是由于二期已经没有98平户型，主推108-170㎡户型。
所以现在整体价格基本回落了4K左右，目前二期120方在680-830万，140方在830-950万，203方在1300-1500万，只有300方大平层则全部去到7万元以上了。
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至于户型设计方面，华润的户型设计一直以来还是不错的，一期二期全都是新规范设计，20%阳台做满，飘窗也都做到了80CM进深，尽可能多做飘窗，大多数户型都能实现四开间朝南和南北通透，算是比较优秀的设计了。
当然，对比保利和越秀的产品操作还是有所不如的，第一华润没能够实现花池赠送，第二华润也没办法把飘窗打掉一部分，这两个点的缺失，造成整体使用率对比保利越秀还是有所不如的。
一期户型整体较少，98--204-300㎡，其中98平比较少，全部都设置在一线套，很快就售罄了，主力就是124和140平两种四房产品。
二期则是全面升级，108-170平产品，-，户型方面可以说是大大补充了一期的不足，而且起步就是四房，二期的改善氛围相对更加浓厚，并且二期所有户型都能实现主卧270度飘窗，产品力也有所提升。
从区域板块来说，本案与之前测评的越秀万博城，同属番禺长隆-万博板块。万博板块的定位和商务等情况，大家亦可跳转上篇了解楼盘测评：越秀万博城——万博500万方超级旧改，为什么没能一炮而红？
总之，万博商务区扩容，华润长隆万博悦府也恰好被覆盖其中。而在《广州市服务业发展“十四五”规划》中，广州规划做大做强和培育5个世界级地标商圈，而长隆—万博作为仅次于天河路—珠江新城的商圈入选。
官方规划中，长隆—万博商圈，以万博商务区、广州长隆旅游度假区为核心，依托番禺敏捷广场、粤海广场天河城、德舜大厦、广晟万博城、四海城、奥园国际中心、番禺万达广场、万博商务区地下商业空间、番禺中华美食城等系列商业综合体、新世界——广州地铁汉溪项目等系列TOD综合体项目、长隆度假区系列景区为重要载体，重点打造以文商旅体为主题，集全域旅游、时尚消费、娱乐休闲、特色餐饮、夜间消费于一体的国际消费核心商圈。
还有另一个很重要的点，那就是华润万博悦府背靠的长隆度假区，这个全球第六大主题乐园，广州唯一5A级综合性主题度假区，很多人不知不觉容易忽略掉他。
今年6月份，广州市规划和自然资源局发布《番禺区汉溪大道北侧储备地块（BA0901规划管理单元）控制性详细规划》批前公示。这里面最重要的地块就是长隆AB地块，也就是所谓的长隆三期。
这块地最开始规划了不少住宅用地。但是经过多次调规，住宅用地从最初的8.56万㎡逐渐减少到现在全面取消，大片商业用地减少到只剩一块，游乐设施、公园和文化设施的比重却在不断增加。
这块地的改规充分展现了广州市政府大力发展汉溪长隆万博片区的决心，不是单纯为了卖地，而是努力打造打造一个全新超级乐园，一个潮流体育公园，一个超级文商旅综合体，一个全新的交通枢纽，并以开放式理念打造一条城市欢乐大道，形成一个全新的超级旅游度假区。
基于以上三点，悦府所在的地段在一段时间将会是绝版，整个汉溪大道以北长隆片区，很难再有新增的住宅了，悦府的稀缺性大大增强。但后面万博城真的建起来以后，配合城市配套还是有的一拼的，另外锦绣香江靠近路边的地块也准备开建了。
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当然，如果放眼整个扩区后的万博片区，悦府并不是唯一选择，他周边还有越秀万博瑞麓府、新世界耀盛尊府、越秀万博城等楼盘。
我们可以看看，三个项目的对比：（1）越秀万博城尽管是号称500万方超级旧改，但目前首开区域尚被锦绣香江包围，区位和产品都有所不足，且一切规划都还停留在纸面上，什么时候落地尚未可知，所以万博城唯一能与悦府PK的仅有价格，不足为忧。
（2）对比越秀万博瑞麓府，瑞麓府强在纯改善板楼，且一线临近长隆野生动物园，可以说是改善氛围拉满。但项目不管是离钟村还是离汉溪长隆地铁站都要超过1.8~2公里以上，且周边几乎没有商业配套，商业消费还得走1公里去悦府周边才行，太不方便。
（3）对比最近的新世界耀盛尊府，无论是片区规划，还是商业、地铁，和华润万博悦府相对都齐头并进，而关于学校，未来耀盛尊府业主有不小几率也能入读华润配建的学校。所以，悦府PK耀盛尊府的最大优势在于，项目体量和产品打造远远强过耀盛尊府，另外是华润这个牌子。
整个项目一字排开，几乎没有园林打造，项目刚需定位，小户型起步。且港企打造产品一般脱离市场，平层和复式混杂，户型格局也大大落后于市场，复式价格还高达6万起步。
港资开发商对市场反应也较为迟钝，从2022年12月开盘到现在，全盘销售勉强过半，整个楼盘网签也有570套，但对比当时和樾府和悦府的火爆，还是有点差强人意。
从产品力、舒适度、价格优势等方面来看，华润悦府是远远强过耀盛尊府，并且两者客群和圈层也是完全不同的。
1、项目位于长隆万博片区关键位置，发展潜力极强，且对面万博商务区已经成型，周边商业和产业配套强，万达广场、天河城等已经形成影响力较强的商业中心。希音、YY、携程等知名企业都在附近，未来汉溪-长隆-万博有希望连成一片发展；
2、项目教育配套强，幼儿园也是引入广州实验教育集团番禺实验幼儿园，小学引入东风东教育集团，初中预计还会引入广雅中学。
3、项目交通便利，双地铁配置，下楼约250米就是3号线号线交汇站点汉溪长隆站，也是广东城际的换乘站。自驾方面，门口就是汉溪大道，联通番禺大道、南大干线、新光快速，出门能快速到达广州中心区域。
4、商业配套完善。自身还配置约24万㎡的万象商业，对面长隆商业已经开业的就有,保利大都汇，奥园城市天地，时代芳华里等，未来马上还有K11开业。一站地铁万博附近，还有番禺万达，四海城，粤海广场等优质商业体集群。
5、华润央企品牌属性强，产品品质较好，二期户型设计也已经进行了优化升级，整体较为优秀。
3、悦府前段时间引发部分前期客户维权，理由是现场施工照片和前期宣传差异较大，客户意见大，后期存在一定交楼降标风险；
4、目前万博竞品较多，尤其是万博城最低4.6万元入市，对项目价格形成较大压力，项目价格后期存在下跌风险。
综合来看，华润长隆万博悦府整体上是一个非常优秀的楼盘，各项配套都很优秀，很适合刚改首改客户入门，尤其是对于番禺本地自住客户来说，综合悦府各方面素质条件，确实是一个非常优秀的选择。
但由于项目配套过于优秀，前期项目价格也存在溢价过高的嫌疑，所以近期在万博城等竞争压力下有所降价。就增值性和流通性来看，在天河和海珠可能会有更优秀的选择。
另外， 项目还配置了不少170以上的户型，也有200和300的户型，并且价格也相对更高。从地块自身素质来看（如4.48的容积率，超高层的配置等），一到这种大平层改善产品，项目的顶级改善能力就显得有些不够打，在全市大平层竞争中优势不足。分析项目目前网签数据也可以看出，170及以上产品网签也确实不太理想。
因此，悦府更加适合番禺本地刚改和改善类的客群；对于天河海珠外溢客户来说，吸引力则有所欠缺。当然，从资产配置的角度来说，天河海珠太多可选，且项目目前价格相对偏高，入手尚可多多考量。希望大家可以根据自身和家庭情况，综合考虑进行购房决策。
综合长隆万博几个楼盘，悦府整体质素最佳，但大户型产品竞争力不足，建议优选刚改产品；越秀瑞麓府板楼改善社区，紧贴着长隆度假区，交通和商业配套不足，但改善氛围浓厚，适合改善人群寻找城市核心闹中取静修身养性；新世界耀胜尊府胜在商业和交通，但港资操盘，定位刚需刚改，产品力不足且复式价格偏高，适合本地自住刚需人群入手；越秀万博城规划宏伟但目前都还只是PPT且拆迁周期长，目前优势在于价格优惠和名校落地，因此更加适合一些愿意陪同片区共同成长上车刚需刚改人群。
悦府主要还是本地改善和核心区外溢，而万博城不一定可以吸引到本地的高端置换需求。高端置换需求已经被悦府消化了一部分，导致只能吸引刚需的客户，改善置换的人都有限，其实从时机来说，万博城还是在产品定位上与市场定位出现了差距。
悦府之前卖的好也主要有几波利好，首先时机上番禺先放开限购，另外去年入市，板块长期同级无竞品，除了离主城区远和近主干道（高峰时非常堵的汉溪大道）没有非常明显的硬伤。
在广州800w 140方、600w125方的改善等级上，学铁商都要有的改善盘，实际它是一个很好的选择，而且它有这个价位段唯一的连片开发城市界面，广州其他多是城乡结合，界面较差，我觉得整体它有它的稀缺性并且定位精准。当然，关于800w买140、600w买 125 ，大家觉得哪个小区比悦府更好，也欢迎在评论区讨论或者私信交流。
关于悦府这个300方大户型的定位，在现在的外围市场还是比较少，但是不像其他一些项目做200+纯粹是老板或者领导拍脑袋。番禺有很多别墅和大平层的产品，很长一段时间番禺尤其是华南板块都是承接了广州终极改善的需求，悦府300方的产品在番禺内部终极改善定位里面它有它的需求，不然你让锦绣香江里面本身住200+的房子的人怎么买悦府？毕竟悦府还是当下买在番禺，应该是最好的盘了。
总体来说，悦府的存在，现在主要还是承接了番禺本地海量的置换需求，哪怕放在全广州而言，现在800w以内它实际上都还是非常不错的选择，只是它的上限取决于万博本身的上限压力，万博本身不可能与琶洲、金融城甚至白鹅潭、白云新城这些主城区的核心区位去对比的。
另外，万博长隆这边也汇聚了广州最强的文旅IP和仅次于天河南-珠江新城的新商业，现阶段最大的变数就是这个商业做到几分成色。
万象城 k11都是高端商业，长隆这里明显不缺普通商业，而且这里可以承载顶奢，依靠长隆理论上可以做起来高端系。本身高端商圈在国内就存在很多需求，顶奢的配置并不是每个省份都有，而且全国去长隆游玩的人也不一定有时间去太古汇，这里可以实现真正的一站式，参考成都的顶奢商业代表太古里、ifs都是离几个大景点很近，可以顺便买买买，并且万象商业可以和长隆文旅结合，最后就看华润实际的招商和运营能力了。
所以，如果你是一个商务需求比较多的人，万博悦府是一个很好的明信片，比如搞金融的，做老板的，买悦府都是非常合适的，高端大气上档次，商务宴请、接待的时间成本都特别低，房子和片区发展也都好。
温馨提醒：我们楼盘开发商售楼部400电话没有设置任何所谓的“分机号”，拨打前请仔细甄别，注意保护个人隐私！谨防上当！
楼盘详情介绍（楼盘项目怎么样？多少钱一平？什么时候交楼？有什么户型？周边有什么学校？物业费多少？楼盘项目会不会烂尾？）含开盘时间、交房时间、楼盘详情、房价、户型、详情、得房率、售楼处地址、首页网站、降价了吗？目前房价情况、楼盘项目有升值吗？值不值得买？能不能投资？为什么这么便宜？读什么学校？包读吗？有多少学位？销售中心、楼盘地址、户型图、交通、备案价、项目配套、营销中心、周边配套等详情咨询。
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